Calculadora de Reajuste de Aluguel

A conta tem três peças: o mês do aniversário, a janela de 12 meses que ele define e o índice escrito no contrato. Errar qualquer uma das três muda o resultado, e a janela é a que menos aparece: a multiplicação fica à vista na memória de cálculo, os meses que entram nela não.

1. Descubra o mês do aniversário. É o mês em que o contrato completa mais um ano — contado do início da locação ou do último reajuste. Não é o mês de hoje nem o do último índice divulgado. O reajuste por índice só pode ser anual: cláusula que reajusta em prazo menor é nula.
2. Monte a janela dos 12 meses anteriores. A janela termina no mês ANTERIOR ao aniversário e volta 12 meses. Aniversário em setembro de 2026 usa o índice de setembro de 2025 a agosto de 2026. O mês do próprio aniversário fica de fora, porque o índice dele ainda não existe quando o aluguel novo começa a valer.
3. Multiplique as variações mensais — não some. Cada mês vira um fator (1 + variação do mês), e os 12 fatores são multiplicados. O resultado é arredondado a sete casas decimais, como na Calculadora do Cidadão do Banco Central. Pelo IGP-M da janela acima, o fator é 1,0217824: alta de 2,18%.
4. Aplique o fator ao aluguel atual. Aluguel novo = aluguel atual × fator, arredondado ao centavo. Com R$ 2.000,00, o aluguel passa a R$ 2.043,56 pelo IGP-M, R$ 2.084,47 pelo IPCA e R$ 2.079,67 pelo INPC.
5. Se o índice deu negativo, leia a cláusula. Com fator abaixo de 1, o que acontece depende da cláusula de reajuste. Há contratos que vedam a redução ("reajuste mínimo zero") e há contratos que dizem só "reajuste pela variação do índice", que admitem a aplicação literal — e ela reduz o valor. A lei não decide entre as duas leituras; a calculadora faz as duas contas.

A memória de cálculo do caso padrão

Aluguel de R$ 2.000,00, contrato pelo IGP-M, aniversário em setembro de 2026. A janela é setembro de 2025 a agosto de 2026; o produto das 12 variações mensais, arredondado a sete casas, é 1,0217824. A conta final é R$ 2.000,00 × 1,0217824 = R$ 2.043,56 — R$ 43,56 a mais por mês, ou R$ 522,72 até o próximo aniversário.

Por que multiplicar, e não somar

Cada mês de inflação incide sobre o preço já corrigido pelo mês anterior. É juro composto, não juro simples. Somando as 12 variações do IGP-M da janela padrão, o resultado seria 2,21%, e o aluguel sairia R$ 2.044,20 em vez de R$ 2.043,56 — R$ 0,64 de diferença por mês. O erro cresce com o índice: no aniversário de junho de 2021, a soma das variações do IGP-M dava 32,00%, e o acumulado verdadeiro foi 37,06%.

Os 12 meses da janela padrão, um por um

Para o aniversário de setembro de 2026, estas são as variações mensais que entram na conta. Repare que meses negativos também entram: eles reduzem o acumulado. Nesta janela, o maior mês do IGP-M foi abril de 2026 (+2,73%) e o menor foi julho de 2026 (−1,16%); os 12 juntos acumularam 2,18%, contra 4,22% do IPCA.

O mesmo contrato, o mesmo mês, três índices possíveis. Neste aniversário, o maior aluguel novo sai pelo IPCA (R$ 2.084,47) e o menor pelo IGP-M (R$ 2.043,56). Essa ordem não é fixa: a página a recalcula a cada mês novo de índice, e a tabela de aniversários acima mostra como ela muda de um mês para o outro.

O efeito acumulado de reajustar todo ano

Neste aniversário, o IGP-M reajusta o aluguel em 2,18%. Encadeados ano após ano, os reajustes se multiplicam: partindo de R$ 2.000,00 e reajustando em cada aniversário de setembro de 2020 a setembro de 2026 — sete reajustes —, o aluguel chega a R$ 3.532,87 pelo IGP-M (76,64%), R$ 2.919,04 pelo IPCA (45,95%) e R$ 2.916,50 pelo INPC (45,83%). Em setembro de 2023 o IGP-M acumulado ficou negativo e, com a cláusula de manter, o aluguel não mudou.

O eixo vertical do gráfico começa perto do aluguel inicial, e não no zero, porque o assunto aqui é a distância entre as três linhas; a tabela abaixo traz os valores exatos de cada degrau.

O maior acumulado do IGP-M na série

Na série desta página, que começa em janeiro de 2019, o maior acumulado de 12 meses do IGP-M caiu no aniversário de junho de 2021: 37,06%. Um aluguel de R$ 2.000,00 iria a R$ 2.741,26. Na mesma janela, o IPCA acumulou 8,06%, o que levaria o mesmo aluguel a R$ 2.161,12. É esse tipo de distância que leva locador e inquilino a discutir a troca do índice — que só vale por acordo entre os dois, como exige a Lei do Inquilinato.

IGP-M — Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre)

Uma média de três índices: preços no atacado, ao produtor (o maior peso), preços ao consumidor e custo da construção civil. Por olhar o atacado, reage a dólar e a preços de commodities. No fim do próprio mês de referência — é o primeiro dos três a ficar pronto.

IPCA — IBGE

Preços ao consumidor de famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos em regiões metropolitanas e capitais. É a inflação oficial do país, a que baliza a meta do Banco Central. No mês seguinte ao de referência.

INPC — IBGE

Preços ao consumidor de famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos. Mede os mesmos preços que o IPCA, mas com os pesos do orçamento dessas famílias — por isso os dois andam perto, sem ser iguais. No mesmo dia do IPCA, no mês seguinte ao de referência.

IVAR — Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre)

A variação dos próprios aluguéis residenciais, medida em contratos reais de administradoras em quatro capitais. É o único dos quatro que mede aluguel, e não inflação geral. Mensalmente, pela FGV. Não está na série desta página — use a opção "outro índice".

A Lei do Inquilinato não escolhe índice: ela só proíbe amarrar o aluguel a moeda estrangeira, a variação cambial ou ao salário mínimo. Quem define o que serve é a Lei nº 10.192/2001: índice de preços, geral ou setorial, ou de custos de produção — qualquer um deles vale, desde que esteja no contrato. Por isso a pergunta "qual índice é o certo" tem uma resposta só — o da cláusula de reajuste —, e a pergunta "qual índice é melhor" muda de resposta de um ano para o outro, como a tabela de aniversários mostra.

Quem vai assinar contrato novo pode usar a trajetória acima para ver como os três se comportaram na mesma sequência de aniversários. Em toda a série desta página, o acumulado de 12 meses do IGP-M foi de −7,71% a 37,06%; o do IPCA, de 1,88% a 12,13%; o do INPC, de 2,05% a 12,47%. Nenhum deles prevê o próximo ano.

Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 17

É livre a convenção do aluguel, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Por isso nenhum contrato pode reajustar aluguel "pelo dólar" ou "pelo mínimo". Quais índices servem, a Lei do Inquilinato não diz: quem diz é a Lei nº 10.192/2001, logo abaixo.

Lei nº 8.245/1991, art. 18

Permite às partes, de comum acordo, fixar novo valor para o aluguel e inserir ou modificar a cláusula de reajuste. É a base para trocar o IGP-M pelo IPCA — sempre por acordo, nunca por decisão de um lado só.

Lei nº 8.245/1991, art. 19

Sem acordo, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao preço de mercado. É o remédio para o aluguel que o índice afastou do mercado — em qualquer direção.

Lei nº 10.192/2001, art. 2º

Admite reajuste por índices de preços gerais ou setoriais, ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos, em contratos de prazo igual ou superior a um ano e declara nula de pleno direito a estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano. É daqui que vem o "reajuste anual".

Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 206, § 3º, I

Fixa em três anos o prazo de prescrição da pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos — o limite para cobrar diferença de reajuste não aplicado.

Banco Central do Brasil — Calculadora do Cidadão, correção por índices de preços

Ferramenta oficial que corrige valores pelo produto das variações mensais do índice, com o fator em sete casas decimais. É o método desta página e a referência para você conferir o resultado: informe como período o primeiro e o último mês da janela do seu reajuste.

IBGE — SIDRA, tabela 1737 (IPCA)

Série histórica oficial do IPCA, com variação mensal e acumulado em 12 meses. Foi contra o acumulado publicado aqui que conferimos o cálculo desta página.

IBGE — SIDRA, tabela 1736 (INPC)

Série histórica oficial do INPC, com variação mensal e acumulado em 12 meses. A conferência do INPC foi feita contra esta tabela.

Fontes dos números desta página

As variações mensais foram lidas em 29 de setembro de 2026 das séries abaixo e vão de janeiro de 2019 a agosto de 2026. Quando sai um mês novo, muda o arquivo da série — e todo o texto desta página se atualiza junto, porque nenhum percentual aqui é digitado à mão.

• IGP-M, variação mensal — SGS, série 189 — Banco Central do Brasil, com dados do FGV Ibre
• IPCA, variação mensal — SGS, série 433 — Banco Central do Brasil, com dados do IBGE
• INPC, variação mensal — SGS, série 188 — Banco Central do Brasil, com dados do IBGE