Calculadora de Amortização de Financiamento

Todo financiamento em SAC ou Price funciona do mesmo jeito mês a mês: os juros do mês são o saldo devedor vezes a taxa mensal, e o que a prestação paga além dos juros é amortização — a parte que de fato reduz a dívida. Amortizar extraordinariamente é pular essa fila: você paga uma quantia que vai inteira para o saldo, sem juros no meio. A partir daí, os juros de todos os meses seguintes passam a incidir sobre um saldo menor, e é daí que vem a economia.

O que muda de um contrato para outro é o que o banco faz com o cronograma depois do abatimento. Você escolhe entre duas opções, e a calculadora faz as duas contas para você comparar:

1. Converta a taxa do contrato para o mês. Financiamento cobra juros mês a mês. Taxa anual efetiva vira mensal por equivalência: (1 + taxa)^(1/12) − 1. Com 11% ao ano efetiva, isso dá 0,8735% ao mês. Se o contrato trouxer a taxa nominal, divida por doze.
2. Abata o valor adiantado do saldo devedor. O dinheiro adiantado sai inteiro do saldo, hoje: R$ 300.000,00 − R$ 30.000,00 = R$ 270.000,00. A partir da próxima parcela os juros já correm sobre o saldo menor.
3. Monte o cronograma reduzindo o prazo. Mantenha o ritmo do contrato — a mesma amortização por parcela no SAC, a mesma prestação na Price — e pague até o saldo zerar. No caso padrão, o contrato cai de 300 para 270 parcelas.
4. Monte o cronograma reduzindo a parcela. Mantenha o número de parcelas e recalcule sobre o saldo novo. No caso padrão, a primeira prestação cai de R$ 3.620,38 para R$ 3.258,34.
5. Compare os juros dos três cronogramas. Some os juros de cada cronograma e subtraia do total sem amortizar. No caso padrão: R$ 74.811,79 a menos reduzindo o prazo e R$ 39.436,70 a menos reduzindo a parcela.

As fórmulas

Com saldo S, taxa mensal j e n parcelas restantes:

• SAC: amortização = S ÷ n em toda parcela; prestação k = S ÷ n + j × saldo antes da parcela k.
• Price: prestação = S × j ÷ [1 − (1 + j)^−n], igual em todas menos a última; amortização = prestação − j × saldo.
• Juros do mês: saldo × j, arredondado ao centavo, como no extrato do banco.

No SAC, S ÷ n nem sempre dá centavo inteiro. A calculadora distribui os centavos entre as parcelas — nenhuma amortiza mais de um centavo além da outra — e a soma das amortizações é exatamente o saldo. Na Price, a prestação arredondada ao centavo erra até meio centavo por mês, e essa diferença rende juros até o fim: a última prestação a absorve. No exemplo em Price sem amortizar, ela sai R$ 2.835,55, contra R$ 2.828,58 das outras.

O caso padrão, cenário por cenário

SAC, saldo de R$ 300.000,00, 11% ao ano efetiva (0,8735% ao mês), 300 parcelas restantes (25 anos) e R$ 30.000,00 adiantados. R$ 300.000,00 de saldo − R$ 30.000,00 adiantados = R$ 270.000,00 de saldo novo, sobre o qual correm os juros a partir da próxima parcela.

Saldo de R$ 300.000,00, 11% ao ano efetiva e 300 parcelas restantes. Entre parênteses, quantas parcelas o prazo perde. Para o seu contrato, use a calculadora acima.

Imagine que você tem R$ 300.000,00 de saldo devedor, faltam 300 parcelas e o contrato cobra 11% ao ano efetiva, em Price. Você recebeu R$ 30.000,00 — uma rescisão, uma venda, o FGTS — e quer saber o que fazer com eles.

1. Sem amortizar. Você pagaria R$ 2.828,58 por mês até o fim, e R$ 548.580,97 de juros no total.
2. Reduzindo o prazo. A prestação continua R$ 2.828,58, mas o contrato termina em 207 parcelas, 7 anos e 9 meses antes; a última sai de R$ 904,75. Economia: R$ 234.988,74, ou R$ 7,83 por real adiantado.
3. Reduzindo a parcela. O prazo fica igual e a prestação cai para R$ 2.545,73: R$ 282,85 a menos todo mês. Economia: R$ 54.867,31.

Repare que o corte de prazo na Price não é o do SAC: lá o mesmo valor corta 30 parcelas. Na Price, as parcelas cortadas são as do fim, e o valor de hoje de cada uma delas é a prestação descontada por todos os meses até o vencimento — então o valor adiantado equivale a mais parcelas. No SAC, cada parcela amortiza sempre o mesmo tanto, e o corte é o valor adiantado dividido por essa amortização.

Como o saldo cai em cada cenário (caso padrão, SAC)

As duas opções usam o mesmo dinheiro e abatem o mesmo saldo. A diferença é o que acontece depois. Reduzindo o prazo, a prestação da Price continua a mesma e a do SAC cai só pelos juros que deixam de correr (R$ 3.358,34 em vez de R$ 3.620,38 no caso padrão), e o saldo cai mais depressa, porque cada parcela amortiza tanto quanto amortizaria sem o adiantamento. Reduzindo a parcela, você passa a pagar menos por mês e a dívida anda no ritmo novo, mais lento, até o fim do prazo original.

Em juros, reduzir o prazo sempre economiza pelo menos tanto quanto reduzir a parcela: o saldo fica menor em todos os meses. No caso padrão foram R$ 74.811,79 contra R$ 39.436,70; em Price, R$ 234.988,74 contra R$ 54.867,31.

Quando reduzir a parcela faz sentido

Quando a prestação aperta o orçamento, quando a renda da família caiu ou vai cair, ou quando você quer abrir espaço no mês para outra prioridade — uma reserva de emergência, por exemplo. Uma parcela menor também reduz a relação entre prestação e renda, que pesa se você for pedir outro crédito.

Quando reduzir o prazo faz sentido

Quando a prestação cabe com folga e o objetivo é pagar menos no total e sair da dívida antes. Também quando o contrato vai longe e você quer chegar à aposentadoria sem ele.

Dá para fazer as duas coisas?

Cada pedido de amortização indica uma das duas opções. Nada impede alternar — reduzir o prazo agora e a parcela numa próxima vez. Para simular a segunda, use como entrada o saldo e as parcelas restantes que o banco informar depois da primeira.

Cada parcela futura do contrato traz embutidos os juros dos meses que ainda não passaram. Quem paga uma parcela do fim pelo valor que está no carnê paga, hoje, juros que só existiriam daqui a anos. O art. 52, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor proíbe isso: a antecipação vem com redução proporcional dos juros. A Resolução CMN nº 5.004/2022 completa: o valor presente das parcelas é calculado com a taxa do próprio contrato.

Abater o saldo devedor é a forma prática de cumprir as duas regras, porque o saldo já é o valor presente de todas as parcelas que faltam. No caso padrão, os R$ 30.000,00 somem do saldo e deixam de gerar R$ 262,04 de juros já no primeiro mês — e assim por diante, a cada mês que o contrato duraria.

A Lei do FGTS prevê duas formas de usar o saldo da conta num financiamento em andamento, cada uma com as suas condições. As regras abaixo são as da lei e as condições do Conselho Curador publicadas na página oficial do FGTS — a lei cita só o financiamento do SFH, e o Conselho Curador ampliou os casos aceitos; os requisitos do imóvel e do contrato, como o valor máximo de avaliação, são definidos pelo Conselho Curador e mudam com o tempo — confirme na Caixa ou no seu banco antes de contar com o dinheiro.

Para a economia de juros, as duas modalidades não se equivalem. Amortizar tira o dinheiro do saldo de uma vez, e os juros deixam de incidir sobre ele a partir do mês seguinte. Pagar parte das prestações usa o mesmo dinheiro aos poucos, ao longo de pelo menos 12 meses, enquanto o saldo continua rendendo juros para o banco. A segunda serve para atravessar um aperto; a primeira é a que esta calculadora simula.

Não publicamos aqui o valor máximo do imóvel para uso do FGTS: esse teto depende de resolução do Conselho Curador, e as fontes oficiais consultadas na revisão desta página não estavam alinhadas. Um número desatualizado faria alguém contar com um dinheiro que não pode usar.

Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), art. 52, § 2º

Assegura ao consumidor "a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos". É a base do direito de amortizar e da regra de que o valor adiantado abate o saldo, e não paga parcelas futuras com os juros delas embutidos.

Resolução CMN nº 5.004/2022, arts. 6º e 7º

Obriga a instituição financeira a fornecer as informações e os meios para a liquidação antecipada, total ou parcial, e manda calcular o valor presente dos pagamentos com a taxa de juros pactuada no contrato, nas operações prefixadas com pessoas naturais.

Resolução CMN nº 3.516/2007, art. 1º

Proíbe a cobrança de tarifa pela liquidação antecipada nos contratos de crédito com pessoas físicas e com micro e pequenas empresas firmados a partir de dezembro de 2007. Os artigos 2º e 3º, que tratavam da taxa de desconto, foram revogados pela Resolução CMN nº 5.004/2022.

Lei nº 8.036/1990 (Lei do FGTS), art. 20, incisos V e VI

Permite usar o FGTS para pagar parte das prestações do financiamento habitacional e para a liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor, com as condições de tempo de FGTS, teto do abatimento e intervalo entre usos resumidas nesta página.

FGTS — Amortização, liquidação e pagamento de parte das prestações

Página oficial do FGTS com as condições operacionais de cada modalidade, os requisitos do trabalhador e do imóvel e o caminho para pedir o uso.

O que esta página não calcula, e por quê

Não incluímos seguros MIP e DFI, taxa de administração nem correção do saldo pela TR ou pelo IPCA. Os seguros dependem da idade de quem financiou e da tabela da seguradora; o índice de correção muda todo mês e não faz parte dos dados versionados deste site. Qualquer valor genérico aplicado aqui pareceria exato sem ser. Também não calculamos a quitação total: valor igual ou maior que o saldo é recusado.