Calculadora alugar ou comprar imóvel

A pergunta "vale mais a pena alugar ou comprar?" só tem resposta honesta se os dois caminhos forem comparados com o mesmo dinheiro. Quem compra usa a entrada e paga prestação; quem aluga não queima a entrada — investe. E se a prestação for maior que o aluguel, a sobra de quem aluga também vai para a aplicação. No fim, compara-se o que cada um tem: de um lado o imóvel, descontada a dívida, mais o que conseguiu investir; do outro, a carteira de investimentos.

1. Some o que sai do bolso no dia da compra. Entrada, ITBI e cartório. No caso padrão, R$ 100.000,00 de entrada, R$ 15.000,00 de ITBI (3% de R$ 500.000,00) e R$ 7.000,00 de escritura e registro: R$ 122.000,00. Quem compra transforma a entrada em imóvel; ITBI e cartório não voltam nunca. O exemplo aplica a alíquota geral ao valor inteiro; em São Paulo, quem financia pelo SFH tem alíquota reduzida sobre parte do valor financiado e paga um ITBI menor.
2. Invista o mesmo dinheiro do lado de quem aluga. Quem aluga não gasta esse dinheiro: aplica os mesmos R$ 122.000,00 à taxa líquida informada, 8% ao ano, que equivalem a 0,64% ao mês. Há simuladores que pulam esse passo — e sem ele a comparação pende para a compra.
3. Monte o custo mensal de cada caminho. Comprar custa prestação, seguros e tarifas, condomínio, IPTU e manutenção: R$ 6.173,30 no primeiro mês do caso padrão. Alugar custa o aluguel mais os encargos que o contrato põe no inquilino: R$ 3.350,00.
4. Quem gasta menos no mês investe a diferença. No primeiro mês a diferença é de R$ 2.823,30, e ela vai para a carteira de quem gastou menos. Enquanto a prestação supera o aluguel, investe quem aluga; quando o financiamento acaba ou o aluguel reajustado passa o custo de ser dono, investe quem comprou. Os dois caminhos gastam exatamente o mesmo dinheiro todo mês.
5. Compare os patrimônios mês a mês. Patrimônio de quem compra = valor do imóvel − saldo devedor + carteira. Patrimônio de quem aluga = carteira. O ponto de equilíbrio é o mês a partir do qual o primeiro fica maior ou igual ao segundo até o fim do horizonte de 30 anos. No caso padrão, o equilíbrio não acontece em 30 anos.

O primeiro mês, lado a lado

Na tabela, o caso padrão: financiamento de R$ 400.000,00 pelo SAC em 360 meses, a 12% ao ano. Condomínio e IPTU aparecem dos dois lados porque o caso padrão desta calculadora é o contrato que põe os dois encargos no inquilino. Se o seu aluguel já os inclui, troque a opção de quem paga.

A taxa mensal: equivalente, nunca dividida por doze

Contrato de financiamento imobiliário informa a taxa efetiva anual, e esta calculadora também pede o rendimento ao ano. Para usar no mês a mês, a conta certa é a taxa equivalente: (1 + taxa anual) elevado a um doze avos, menos um. Os 12% ao ano do exemplo viram 0,95% ao mês; dividir por doze daria 1%, e o erro se repete em cada uma das prestações: os juros do contrato iriam de R$ 685.091,54 para R$ 722.000,74. Os 8% de rendimento viram 0,64% ao mês pela mesma fórmula.

Reajuste uma vez por ano

O aluguel sobe em degraus anuais, no aniversário do contrato, porque a lei anula reajuste com periodicidade menor que um ano. O aluguel de R$ 2.500,00 vira R$ 2.600,00 no segundo ano com 4% de reajuste. A calculadora aplica o mesmo percentual ao condomínio e ao IPTU, como premissa: se eles sobem em ritmo diferente no seu caso, a conta simplifica. A manutenção acompanha o valor do imóvel.

Rendimento contra valorização

Duas premissas não têm resposta certa e dependem só de você: o rendimento líquido do dinheiro de quem aluga e a valorização do imóvel de quem compra. Cada célula é o ponto de equilíbrio com as demais premissas do caso padrão. Leia pela linha do rendimento que você realmente consegue, e não pela que gostaria de conseguir.

A grade mede o peso das duas premissas, lida nas duas direções. Na coluna de valorização 0%, três das quatro linhas de rendimento terminam o horizonte sem equilíbrio; na de 6%, uma das quatro linhas de rendimento termina sem equilíbrio. Na linha de rendimento 4%, nenhuma das quatro colunas de valorização termina sem equilíbrio; na de 10%, todas as quatro colunas de valorização terminam sem equilíbrio. Nenhuma das duas se confere antes: o rendimento de décadas e a valorização do imóvel são apostas sobre o futuro, e por isso ficam à vista como campos seus.

O exemplo é o caso já preenchido na calculadora. Um imóvel de R$ 500.000,00, com R$ 100.000,00 de entrada e R$ 400.000,00 financiados pelo SAC em 360 meses a 12% ao ano. No dia da compra saem R$ 15.000,00 de ITBI e R$ 7.000,00 de cartório. O condomínio é de R$ 700,00, o IPTU de R$ 1.800,00 por ano, e a manutenção foi estimada em 1% do valor ao ano. O aluguel de um imóvel equivalente é R$ 2.500,00, com reajuste de 4% ao ano, e o dinheiro de quem aluga rende 8% líquidos ao ano.

1. Mês zero. Quem compra desembolsa R$ 122.000,00. Quem aluga aplica os mesmos R$ 122.000,00. O patrimônio de quem compra começa na própria entrada: ITBI e cartório, R$ 22.000,00 somados, são custo e não voltam.
2. Primeiro mês. Comprar custa R$ 6.173,30; alugar, R$ 3.350,00. A diferença de R$ 2.823,30 vai para a carteira de quem gastou menos.
3. Ao longo do contrato. A prestação do SAC cai todo mês, de R$ 4.906,63 até R$ 1.122,06, enquanto o aluguel sobe uma vez por ano. Nos 30 anos, quem compra paga R$ 685.091,54 de juros e R$ 150.001,20 de manutenção; quem aluga paga R$ 1.682.550,96 de aluguel.
4. O resultado. O equilíbrio não acontece em 30 anos. No fim do horizonte a diferença é de R$ 1.208.198,41, a favor de alugar.

Repare na diferença de natureza entre os dois patrimônios: o dinheiro de quem aluga cresce por juros compostos desde o primeiro dia, e o imóvel, com a valorização zerada, fica parado no preço de compra. Mude a valorização para o mesmo percentual do reajuste do aluguel, 4% ao ano, e o patrimônio de quem compra no fim vai de R$ 1.588.830,67 para R$ 2.496.352,59, e o equilíbrio não acontece em 30 anos. Com 6% ao ano, o equilíbrio chega no mês 102, depois de 8 anos e 6 meses. Nenhuma dessas taxas de valorização é garantida.

Para quem mora, a rentabilidade do aluguel é o preço do uso do imóvel em percentual do valor dele. Quanto mais baixa ela é perto do rendimento que o seu dinheiro consegue, mais barato é morar de aluguel e investir a diferença. Para quem é dono e aluga para terceiros, é o mesmo número visto do outro lado: a renda bruta do imóvel, antes de IPTU, condomínio vago, manutenção, taxa de administração e imposto de renda.

A tabela mantém o caso padrão e troca só o aluguel, em degraus de 0,1% do valor do imóvel ao mês. Cada linha é uma simulação completa, com o ponto de equilíbrio que resulta dela.

Comparar a rentabilidade anual do aluguel diretamente com a taxa do investimento é tentador, mas incompleto: quem compra também paga juros, ITBI, cartório e manutenção, e pode ganhar com a valorização. A rentabilidade é o atalho para saber se vale a pena abrir a calculadora; a resposta está no ponto de equilíbrio.

Constituição Federal, art. 156, I e II

Dá aos municípios o IPTU e o ITBI. É por isso que a alíquota do ITBI e o valor do IPTU mudam de cidade para cidade e entram aqui como campos seus.

Lei municipal de São Paulo nº 11.154/1991, art. 10

Fixa o ITBI paulistano em 3% nas transmissões em geral e prevê alíquota reduzida sobre a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, com teto em reais atualizado periodicamente. Outros municípios têm leis e alíquotas próprias.

Código Civil, arts. 108 e 1.245

Exige escritura pública para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos e estabelece que a propriedade só se transfere com o registro no Registro de Imóveis. São os custos de cartório que o campo de cartório desta página soma no dia da compra.

Lei nº 9.514/1997, art. 38, e Lei nº 4.380/1964, art. 61, § 5º

Dão ao contrato particular de financiamento imobiliário, no SFI e no SFH, força de escritura pública. Na compra financiada pelo banco, o próprio contrato dispensa a escritura no tabelionato: ponha no campo de cartório apenas o que você de fato vai pagar.

Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), arts. 22 e 23

Põe no inquilino as despesas ordinárias de condomínio (art. 23, XII) e no locador os impostos e as despesas extraordinárias (art. 22, VIII e X), salvo cláusula em contrário quanto aos impostos. É a base da opção "quem paga IPTU e condomínio".

Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), arts. 17 a 19

Deixa livre a convenção do aluguel e do índice de reajuste, e permite pedir revisão judicial ao preço de mercado depois de três anos de contrato.

Lei nº 10.192/2001, art. 2º, § 1º

Declara nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. É por isso que o aluguel desta calculadora sobe em degraus anuais, e não todo mês.