Calculadora de financiamento imobiliário: SAC e Price

Um financiamento é uma dívida que diminui a cada mês. A parcela tem duas peças: os juros, que remuneram o banco pelo dinheiro que você ainda não devolveu, e a amortização, que é a devolução propriamente dita. O que distingue um sistema do outro é qual das duas peças fica fixa.

1. Descubra o valor financiado. Valor do imóvel menos a entrada e o FGTS usado. No caso padrão, R$ 500.000,00 − R$ 100.000,00 = R$ 400.000,00, uma cota de crédito de 80%.
2. Converta a taxa anual em mensal. Se a taxa do contrato é EFETIVA, a mensal é (1 + taxa anual) elevado a 1/12, menos 1: 11% ao ano viram 0,8735% ao mês. Se é NOMINAL, basta dividir por doze.
3. Calcule os juros do mês sobre o saldo devedor. Os juros de cada mês são a taxa mensal vezes o que ainda se deve no começo daquele mês. No primeiro mês do caso padrão, 0,8735% de R$ 400.000,00 dão R$ 3.493,84.
4. Some a amortização do sistema escolhido. No SAC a amortização é fixa, o financiado dividido pelo prazo: R$ 1.111,11. Na Price quem é fixa é a prestação inteira (R$ 3.653,43), e a amortização é o que sobra depois dos juros.
5. Acrescente os seguros e a tarifa. A parcela cobrada soma o seguro MIP (percentual sobre o saldo devedor), o seguro DFI (percentual sobre o valor do imóvel) e a tarifa mensal de administração. As alíquotas estão no contrato ou na simulação do banco.
6. Abata a amortização do saldo e repita. O saldo cai pelo valor amortizado e o mês seguinte recomeça dali. No último mês a amortização é exatamente o que sobrou, para o contrato quitar em 360 meses sem resíduo de centavos.

A fórmula do SAC

Amortização = valor financiado ÷ número de meses, e a parcela do mês é essa amortização mais os juros sobre o saldo. No caso padrão, R$ 400.000,00 divididos por 360 meses dão R$ 1.111,11 de amortização; somados aos R$ 3.493,84 de juros do primeiro mês, a parcela inicial é R$ 4.604,95. Como o saldo cai o mesmo tanto todo mês, os juros também caem, e a última parcela é R$ 1.121,22.

A fórmula da Price

Parcela = valor financiado × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), com i a taxa mensal e n o número de meses. É a prestação constante que, descontados os juros de cada mês, quita a dívida exatamente no prazo. No caso padrão ela é R$ 3.653,43. No primeiro mês, R$ 3.493,84 dela são juros e só R$ 159,59 abatem a dívida — é por isso que o saldo da Price demora a cair e o total de juros sai maior.

A conversão da taxa: a primeira armadilha

O contrato do SFH informa a taxa ao ano, e a conta é feita ao mês. Quando a taxa anual é efetiva, a mensal é (1 + taxa anual)^(1/12) − 1: os 11% do caso padrão viram 0,8735% ao mês. Quando é nominal, a mensal é a anual dividida por doze — e os mesmos 0,8735% ao mês correspondem a 10,4815% nominais.

Dividir uma taxa efetiva por doze é um erro fácil de cometer numa planilha: basta a fórmula ignorar o tipo da taxa. Com os 11% efetivos, a mensal errada seria 0,9167%, a Price sairia R$ 3.809,29 (R$ 155,86 ou 4,27% a mais) e o primeiro mês do SAC, R$ 4.777,78 (R$ 172,83 a mais). A calculadora pergunta qual das duas taxas você está digitando e mostra, no resultado, quanto a leitura trocada mudaria a sua parcela.

Três dessas regras mudam a conta que você faz em casa. O limite de avaliação decide se o contrato é do SFH, com teto de custo, ou se fica fora dele, com taxa livremente pactuada. O custo efetivo máximo é medido sobre a taxa efetiva, e não sobre a nominal: um contrato com 12% nominais passa do teto, porque a efetiva correspondente é maior. O teto vale para o custo efetivo inteiro — juros, comissões e outros encargos financeiros do contrato —, e a calculadora compara com ele só a taxa de juros: se o contrato cobra comissão, a taxa pode caber e o custo efetivo, não. A cota de crédito diferente para SAC e Price explica por que o mesmo banco aceita uma entrada menor no SAC.

O que não está na tabela, de propósito: limite de idade, renda mínima, prazo máximo e a cota que cada banco efetivamente pratica. Essas são regras de política de crédito da instituição, não da norma, e mudam de um banco para outro.

A barra do valor financiado é igual nos dois sistemas, porque os dois devolvem exatamente o que foi emprestado. Toda a diferença está nos juros: no SAC eles somam 157,66% do financiado, na Price 228,81%. A taxa é a mesma — o que muda é por quanto tempo cada real da dívida fica em aberto.

Qual escolher

Se a primeira parcela do SAC cabe na sua renda com folga, ele sai mais barato no total e a dívida cai mais depressa, o que também protege quem pensa em vender ou quitar antes. Se a primeira parcela do SAC aperta, a Price entrega uma parcela menor no começo ao custo de mais juros — e amortizar extraordinariamente depois reduz esse custo. Não existe resposta única: a calculadora mostra os dois para os seus números.

Alongar o prazo alivia a parcela só em parte, porque nos primeiros anos a maior parte da parcela é juros, e os juros do mês não dependem do prazo: no primeiro mês da Price do caso padrão, R$ 3.493,84 dos R$ 3.653,43 são juros (95,63%). O que o prazo longo faz com certeza é aumentar o total de juros. Uma alternativa é contratar o prazo longo pela parcela e amortizar quando sobrar dinheiro, encurtando o contrato na prática.

Entre 9% e 12% ao ano, a parcela da Price vai de R$ 3.117,93 a R$ 3.926,58. Por isso vale comparar entre bancos a taxa efetiva e o CET da proposta, que soma seguros e tarifas — e comparar efetiva com efetiva, nunca a efetiva de um com a nominal do outro.

1. Entrada total. R$ 50.000,00 de poupança mais R$ 20.000,00 de FGTS somam R$ 70.000,00. Para a conta da parcela, a origem da entrada não muda nada: o que importa é quanto sobra para financiar.
2. Valor financiado e cota. R$ 350.000,00 − R$ 70.000,00 = R$ 280.000,00, uma cota de 80%, dentro do teto de 80% que vale para os dois sistemas.
3. Taxa mensal. 10,5% efetivos ao ano (taxa hipotética) viram 0,8355% ao mês.
4. Primeiro mês no SAC. R$ 2.339,44 de juros mais R$ 666,67 de amortização (R$ 280.000,00 ÷ 420) = R$ 3.006,11. A última parcela será R$ 670,83.
5. Na Price. R$ 2.412,70 fixos. A parcela do SAC fica abaixo dela a partir do mês 108.
6. Juros do contrato. R$ 492.450,40 no SAC e R$ 733.332,05 na Price: R$ 240.881,65 de diferença.

A norma do crédito imobiliário exige que o comprador contrate a cobertura securitária prevista na regulamentação, e o custo dela vem mensalmente na parcela. São dois seguros com bases diferentes, e é isso que costuma confundir quem tenta refazer a conta do banco:

• MIP — morte e invalidez permanente. Um percentual ao mês sobre o saldo devedor. Cai junto com a dívida e depende da idade de quem compra. No caso padrão, cada 0,01% ao mês custa R$ 40,00 no primeiro mês.
• DFI — danos físicos ao imóvel. Um percentual ao mês sobre o valor do imóvel. Não cai com a dívida. No caso padrão, cada 0,01% ao mês custa R$ 50,00 em todas as parcelas.
• Tarifa de administração. Valor fixo mensal, limitado a R$ 25,00 no SFH.

Os dois seguros e a tarifa ficam fora do custo efetivo máximo de 12% do SFH: um contrato pode respeitar o teto de juros e ainda assim cobrar mais que a conta de juros e amortização. No caso padrão, cada 0,01% ao mês de MIP soma R$ 40,00 à primeira parcela, e cada 0,01% de DFI, mais R$ 50,00. A calculadora deixa os três campos em zero porque não existe alíquota oficial de MIP e DFI — ela muda por banco, por seguradora e por idade. Pegue as alíquotas na simulação do banco ou no contrato e preencha; o resultado passa a mostrar a parcela cheia.

Resolução CMN nº 4.676/2018, texto consolidado com a Resolução CMN nº 5.255/2025 — crédito imobiliário e SFH

É a norma do crédito imobiliário. Fixa o limite de avaliação do SFH (R$ 2.250.000,00), o custo efetivo máximo de 12% ao ano com os seguros e as tarifas fora dele, a tarifa de administração limitada a R$ 25,00 por mês, a cota de crédito máxima e a obrigação de contratar a cobertura securitária exigida.

Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025

Dá a redação atual do art. 13, I, da Resolução nº 4.676: limite de avaliação do imóvel no SFH de R$ 2.250.000,00, em vigor desde a publicação. Também altera o art. 6º, das cotas de crédito, a partir de 1º de janeiro de 2026.

Resolução CMN nº 5.197, de 19 de dezembro de 2024

Reorganiza o art. 6º da Resolução nº 4.676, que trata da cota de crédito, e a cobertura securitária exigida, a partir de 1º de julho de 2025. Na redação dada por ela e pela Resolução nº 5.255/2025, a cota é de até 80% do valor de avaliação na aquisição de imóvel residencial por pessoa natural e de até 90% no SAC e no Sacre.

Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990 — FGTS, art. 20

Autoriza a movimentação da conta do FGTS para pagar parte do preço de aquisição de moradia própria e para amortizar ou liquidar o saldo devedor de financiamento no SFH, nas condições que enumera.

Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997

Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário e disciplina a alienação fiduciária de imóvel, a primeira das garantias que o art. 7º da Resolução nº 4.676 lista para o financiamento de aquisição.

As fórmulas do SAC e da Price não estão em norma: são matemática financeira. O que a norma define é o que pode entrar na parcela, o teto do SFH e quanto do imóvel pode ser financiado.