Calculadora de renda para financiar imóvel

A fórmula cabe em uma linha: renda mínima = (maior parcela + seguros e tarifas) ÷ percentual de comprometimento. O que muda de um simulador para outro — e o que faz dois sites darem números diferentes para o mesmo imóvel — é o que entra em cada pedaço dessa conta. São seis passos, e cada um tem um jeito comum de errar.

1. Descubra quanto será financiado. É o valor do imóvel menos a entrada, com dinheiro próprio ou FGTS. No caso padrão desta página, R$ 300.000,00 menos R$ 60.000,00 dá R$ 240.000,00. A renda exigida depende do financiado, não do preço do imóvel.
2. Converta a taxa anual em mensal pela equivalência composta. A proposta do banco traz duas taxas anuais lado a lado, a nominal e a efetiva, e esta calculadora pede a efetiva. A mensal é (1 + taxa efetiva anual)^(1/12) − 1: 11% ao ano efetivos viram 0,8735% ao mês, e não 0,9167%, que é o resultado de dividir a efetiva por doze. Se você só tem a nominal, aí dividir por doze está certo: a nominal dividida por doze é a própria taxa mensal do contrato.
3. Confira o prazo que a idade permite. A idade do proponente mais velho somada ao prazo não pode passar de 80 anos e 6 meses, e o prazo vai de 60 a 420 meses. Acima de 45 anos e 6 meses de idade, o limite de idade passa a encurtar o prazo máximo; a partir de 75 anos e 7 meses, já não sobram nem os 60 meses.
4. Calcule a MAIOR parcela do contrato. No SAC a parcela começa alta e cai, então a maior é a primeira: financiado ÷ prazo + financiado × taxa mensal. Na Price a parcela é fixa: financiado × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). É a maior parcela que o banco compara com a renda, não a média.
5. Some seguros e tarifas ao encargo. O encargo mensal inclui os seguros obrigatórios de morte e invalidez permanente (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI), e a tarifa de administração quando o banco cobra. Deixá-los de fora faz a renda da simulação sair menor que a que o banco vai exigir.
6. Divida o encargo pelo percentual de comprometimento. Renda mínima = maior encargo ÷ percentual aceito. Com 30%, o encargo de R$ 2.667,73 exige R$ 8.892,44. O resultado é arredondado para cima: um centavo a menos e a parcela já passaria do teto.

A memória de cálculo do caso padrão

1. Taxa mensal equivalente: (1 + 11%)^(1/12) − 1 = 0,8735% ao mês.
2. Valor financiado: R$ 240.000,00, em 420 meses pelo sistema SAC.
3. Maior parcela (a primeira, no SAC): R$ 2.667,73.
4. Encargo comparado com a renda: R$ 2.667,73 + R$ 0,00 de seguros e tarifas = R$ 2.667,73.
5. Renda mínima: R$ 2.667,73 ÷ 30% = R$ 8.892,44.

Por que a maior parcela, e não a média

No SAC, a amortização é fixa e os juros incidem sobre um saldo que diminui todo mês. A parcela começa em R$ 2.667,73, cai para R$ 2.607,84 no início do segundo ano e termina em R$ 576,42. O banco não aprova pela média dessa escada: a Resolução CMN nº 4.676/2018 manda apurar o comprometimento da renda pelo maior encargo admitido no contrato, que no SAC é o primeiro. Na Tabela Price, a parcela é fixa em R$ 2.152,09, e a maior é essa mesma.

É por isso que o SAC exige mais renda para o mesmo imóvel — R$ 1.718,80 a mais no caso padrão — embora pague R$ 222.606,12 a menos de juros no contrato inteiro (R$ 441.271,68 no SAC contra R$ 663.877,80 na Price). A escolha do sistema troca aprovação mais fácil por custo total maior.

A taxa mensal é a equivalente, não a anual dividida por doze

Contratos e propostas do SFH trazem duas taxas anuais lado a lado: a nominal e a efetiva. A mensal do contrato é a nominal dividida por doze, e essa mesma mensal, capitalizada mês a mês, dá a efetiva. Esta calculadora pede a efetiva, e a mensal que a produz é (1 + 11%)^(1/12) − 1 = 0,8735%. Quem divide a efetiva de 11% por doze chega a 0,9167% ao mês — o que equivale, na verdade, a 11,5719% ao ano. No caso padrão, esse erro leva a primeira parcela do SAC a R$ 2.771,43 e a renda exigida a R$ 9.238,10, 3,89% acima da correta. O erro inverso também acontece: quem tem só a nominal pode, sim, dividi-la por doze para achar a mensal, mas não deve digitá-la no campo da taxa efetiva, porque isso subestima a parcela e a renda. Na proposta, a efetiva é a maior das duas.

Renda necessária por valor financiado

A tabela abaixo usa as mesmas premissas do caso padrão — 11% ao ano, 420 meses, 30% de comprometimento, sem seguros — e mostra a renda bruta mensal para cada valor financiado, já descontada a entrada. A proporção é linear: dobrar o valor financiado dobra a renda exigida, dentro do arredondamento de centavos.

O exemplo junta o que a conta simples de parcela deixa de fora. O imóvel custa R$ 300.000,00, a entrada é R$ 60.000,00 e o financiado é R$ 240.000,00, a 11% ao ano, em 420 meses, pelo SAC. Os R$ 150,00 mensais de seguros e tarifas são uma hipótese para mostrar o efeito: o valor real está na simulação do banco e muda com a idade dos compradores e com o valor do imóvel.

1. Taxa mensal. 11% ao ano efetivos são 0,8735% ao mês.
2. Maior parcela. A primeira do SAC: R$ 2.667,73.
3. Encargo. R$ 2.667,73 + R$ 150,00 = R$ 2.817,73.
4. Renda. R$ 2.817,73 ÷ 30% = R$ 9.392,44, arredondado para cima.

A tabela mostra o tamanho relativo de cada escolha. Os seguros acrescentam R$ 500,00 à renda exigida; trocar o SAC pela Price reduz a renda em R$ 1.718,80; um banco que aceite 35% reduz em R$ 1.270,35. E o erro de dividir a taxa por doze, sozinho, empurra a renda para R$ 9.238,10.

Aos 55 anos, o prazo do caso padrão cai de 420 para 306 meses, para o contrato terminar com o comprador aos 80 anos e 6 meses. A primeira parcela do SAC sobe para R$ 2.880,62 e a renda exigida para R$ 9.602,07 — R$ 709,63 a mais do que para quem ainda pode usar os 420 meses.

A mesma cartilha fixa um prazo mínimo de 60 meses. A partir de 75 anos e 7 meses, o limite de idade deixa menos que isso, e a calculadora responde que não há financiamento possível em vez de calcular a parcela de um contrato que o banco não assina.

A conta é feita em meses, e é por isso que a calculadora pergunta também os meses desde o último aniversário: quem tem 55 anos e alguns meses perde esses mesmos meses de prazo. O banco pode contar a idade até o dia, e aí o prazo dele pode sair um mês menor do que o daqui.

Quando a renda vem de um casal, conta a idade do mais velho. Incluir um filho ou outro comprador mais jovem compondo renda aumenta a renda somada, mas não alonga o prazo enquanto o mais velho continuar no contrato.

A calculadora resolve a mesma conta ao contrário: parte da renda, calcula o encargo máximo e procura o maior valor financiado cuja maior parcela cabe nele. Com a entrada de R$ 60.000,00, o imóvel pode custar até R$ 329.892,72 no SAC ou R$ 394.558,65 na Price. A Price financia R$ 64.665,93 a mais com a mesma renda, porque a parcela dela começa menor — e cobra por isso em juros ao longo do contrato.

Seguros entram subtraindo: com R$ 150,00 por mês, sobra menos encargo para a parcela e o valor financiável no SAC cai para R$ 256.398,10. O resultado é o maior valor em que a conta fecha, ao centavo: um centavo a mais de financiamento e a parcela passaria do limite.

Resolução CMN nº 4.676/2018, art. 11

Obriga o banco a analisar a capacidade de pagamento considerando as dívidas já assumidas e o mínimo existencial, e a apurar o comprometimento da renda "com base no maior encargo mensal admitido contratualmente". Não fixa percentual máximo.

Caixa Econômica Federal — Financiamento de imóveis

Página oficial em que a Caixa informa que a parcela do financiamento pode ser de até 30% da renda familiar bruta. É a origem do percentual padrão desta calculadora.

Caixa Econômica Federal — Cartilha Habitação PF

Fixa que a soma da idade do proponente mais idoso com os prazos de obra e de amortização não pode passar de 80 anos e 6 meses, que o prazo de amortização vai de 60 a 420 meses e que os seguros MIP e DFI são obrigatórios em todas as operações.

Lei nº 8.692/1993, arts. 2º e 11 (revogados)

Fixavam em trinta por cento da renda bruta o comprometimento máximo nos contratos do Plano de Comprometimento da Renda e do Plano de Equivalência Salarial. Foram revogados pela Medida Provisória nº 2.223/2001 — é daqui que vem a ideia, hoje sem base legal, de um limite fixado por norma.

As regras foram conferidas nas publicações acima em 29 de setembro de 2026. Política de crédito muda sem aviso e sem norma nova; se a Caixa alterar o percentual, o limite de idade ou o prazo, muda a constante do motor e todo o texto desta página muda junto.