Calculadora de ITBI 2026

O ITBI é um imposto municipal, cobrado uma vez, quando a propriedade de um imóvel passa de uma pessoa para outra por compra e venda. A conta em si é uma multiplicação. O que faz a guia sair diferente da conta de cabeça é a regra do financiamento: em algumas cidades a parte do preço paga com dinheiro do banco tem alíquota menor, com limite de valor — e quem aplica a redução ao financiamento inteiro, ou ao imóvel inteiro, chega a um número que a prefeitura não vai cobrar.

1. Parta do valor declarado da compra. A base do ITBI é o valor de mercado do imóvel, e o ponto de partida é o preço que consta no contrato — no caso padrão desta página, R$ 500.000,00. O STJ firmou, no Tema 1.113, que esse valor se presume de mercado. Se a prefeitura usar uma estimativa própria maior, a diferença aparece no segundo cálculo da calculadora.
2. Descubra a alíquota do município. Cada cidade tem a sua lei. Em 2026, São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre cobram 3%; Brasília cobra 2%. No Distrito Federal, a primeira venda de imóvel novo paga 1%. Para as demais cidades, a calculadora aceita a alíquota que você conferir na lei ou no site da prefeitura.
3. Separe a parte financiada, se a lei der alíquota reduzida a ela. Em São Paulo, a parte financiada paga 0,5% até R$ 120.968,00, desde que o imóvel valha até R$ 725.808,00. Em Porto Alegre, 0,5% até R$ 410.794,80. O que o financiamento passar do limite volta para a alíquota cheia.
4. Aplique a alíquota cheia sobre o restante. Restante é o valor declarado menos a parcela que recebeu a alíquota reduzida — financiado ou não. No caso padrão, R$ 379.032,00 pagam 3% e dão R$ 11.370,96.
5. Some as duas parcelas. R$ 604,84 da parte financiada mais R$ 11.370,96 do restante dão R$ 11.975,80 de ITBI, contra R$ 15.000,00 se a mesma compra fosse à vista. Cada parcela é arredondada ao centavo, como nas duas linhas da guia.

A memória de cálculo do caso padrão

Um imóvel de R$ 500.000,00 em São Paulo, com R$ 400.000,00 financiados pelo SFH. O imóvel fica abaixo do teto de R$ 725.808,00, então a redução existe; mas o financiamento passa do limite de R$ 120.968,00, então só essa parte paga 0,5%. Os outros R$ 279.032,00 financiados pagam 3%, junto com a entrada. A alíquota efetiva fica em 2,4% do valor.

O gráfico mostra onde o financiamento muda o imposto e onde não muda. Em São Paulo e Porto Alegre as duas barras diferem, porque a lei dá alíquota menor à parte financiada; nas cidades sem essa regra — Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Brasília — as duas barras são iguais. Em Porto Alegre, com R$ 400.000,00 financiados, o imposto fica em R$ 5.000,00, porque o limite da parcela reduzida lá é de R$ 410.794,80.

E se a minha cidade não estiver aqui?

Escolha "outro município" na calculadora e digite a alíquota que está na lei da sua cidade ou no site da prefeitura — o serviço de ITBI costuma trazer a alíquota e, quando existe, a regra do financiamento. Com 2% sobre R$ 500.000,00, à vista, a conta dá R$ 10.000,00. Se a sua cidade tiver alíquota reduzida para a parte financiada, preencha também essa alíquota e o limite; a calculadora aplica exatamente a mesma regra que usa para as cidades da tabela.

Durante anos, prefeituras como a de São Paulo calcularam o ITBI sobre o maior valor entre o preço declarado e um "valor venal de referência" que elas mesmas publicavam. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou a questão em recurso repetitivo (Tema 1.113) e firmou três teses: a base do ITBI não se vincula à do IPTU; o valor declarado pelo contribuinte se presume de mercado, e só um processo administrativo próprio pode afastar essa presunção; e o município não pode arbitrar a base de antemão com um valor de referência fixado por ele.

Em janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227 reescreveu o art. 38 do Código Tributário Nacional. O valor venal passou a ser definido na própria lei como o valor de venda à vista em condições normais de mercado, que pode ser estimado por critérios técnicos — preços praticados no mercado, informações de cartórios e bancos, localização, padrão e área do imóvel. A prefeitura tem de divulgar esses critérios, e o contribuinte pode contestar o valor com uma avaliação contraditória. Como a lei nova convive com o precedente do STJ é uma pergunta que os tribunais ainda vão responder.

Na prática, a guia pode vir calculada sobre um valor maior que o do contrato. Por isso a calculadora não escolhe por você: o resultado principal usa o valor declarado, e o valor de referência, se você informar, gera um segundo cálculo com esse nome. No caso padrão, com uma referência hipotética de R$ 560.000,00, o ITBI subiria de R$ 11.975,80 para R$ 13.775,80 — R$ 1.800,00 a mais. É esse o valor em jogo se você decidir contestar.

Um casal compra um apartamento de R$ 650.000,00 em São Paulo, dá R$ 130.000,00 de entrada e financia R$ 520.000,00 pelo Sistema Financeiro da Habitação. O caminho da conta é o mesmo da guia:

1. O imóvel está dentro do teto? Sim: R$ 650.000,00 não passa de R$ 725.808,00, então a alíquota reduzida existe.
2. Quanto do financiamento recebe a alíquota reduzida? Só R$ 120.968,00, o limite da parcela. Resultado: R$ 604,84.
3. O restante paga a alíquota cheia. R$ 529.032,00 × 3% = R$ 15.870,96. Aqui entram a entrada e a parte do financiamento acima do limite.
4. Some. R$ 16.475,80, ou 2,53% do valor do apartamento — R$ 3.024,20 a menos que a compra à vista.

O que acontece perto do teto

O teto de R$ 725.808,00 funciona como um degrau, não como uma rampa. Os dois primeiros imóveis abaixo financiam o mesmo valor, 80% do teto, e diferem só em um centavo de preço; o imposto sobe R$ 3.024,20. O terceiro financia 80% do próprio preço.

Pelo Código Civil, a propriedade só passa a ser sua com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). E a escritura pública é obrigatória nos negócios com imóveis de valor acima de trinta salários mínimos (art. 108) — em 2026, com o mínimo de R$ 1.621,00, isso significa acima de R$ 48.630,00.

Na compra financiada, o contrato do banco tem força de escritura pública (Lei nº 9.514/1997, art. 38), e a escritura separada costuma ser dispensada. O registro continua obrigatório, e na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH os emolumentos são reduzidos à metade (Lei nº 6.015/1973, art. 290). É por isso que um percentual único de "custo de cartório" engana: ele muda com o estado, com a faixa de valor, com o financiamento e com a primeira aquisição.

Para ver o custo total, peça o orçamento ao tabelionato e ao cartório de imóveis e digite os dois valores na calculadora. Ela soma ITBI, escritura e registro e mostra quanto cada um pesa no total, num gráfico que muda enquanto você digita.

Constituição Federal, art. 156, II

Dá aos municípios a competência para instituir o imposto sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis. É por isso que cada cidade tem alíquota própria e não existe tabela nacional.

Código Tributário Nacional, arts. 35 e 38, na redação da LC nº 227/2026

Define o fato gerador e a base de cálculo: o valor venal, entendido como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Desde janeiro de 2026, o art. 38 permite estimar esse valor por critérios técnicos que o município deve divulgar, e garante a contestação por avaliação contraditória.

STJ, Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, 2022)

Firmou três teses: a base do ITBI não se vincula à do IPTU; o valor declarado se presume de mercado, e só processo administrativo próprio afasta essa presunção; e o município não pode arbitrar a base de antemão com valor de referência unilateral.

Código Civil, arts. 108 e 1.245

A escritura pública é essencial nos negócios sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente — R$ 48.630,00 em 2026, com o mínimo de R$ 1.621,00. E a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, que é quando o imóvel passa a ser seu.

Lei nº 9.514/1997, art. 38

Permite que os contratos do financiamento imobiliário, inclusive os que transferem a propriedade, sejam feitos por instrumento particular com efeitos de escritura pública. É por isso que, na compra financiada, o contrato do banco substitui a escritura.

Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos), art. 290

Reduz em 50% os emolumentos dos atos da primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.

São Paulo (SP) — Lei municipal nº 11.154/1991, art. 10, na redação da Lei nº 17.719/2021

Alíquota geral de 3%; 0,5% sobre a parte financiada, até R$ 120.968,00, para imóvel de até R$ 725.808,00 (imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação, pelo Programa de Arrendamento Residencial, como Habitação de Interesse Social ou por consórcio; a alíquota reduzida recai sobre o valor efetivamente financiado ou o crédito efetivamente utilizado). Conferido em 29 de setembro de 2026 na fonte: Prefeitura de São Paulo — Secretaria Municipal da Fazenda.

Rio de Janeiro (RJ) — Lei municipal nº 6.250/2017

Alíquota geral de 3%, sem alíquota reduzida para a parte financiada na fonte conferida. Conferido em 29 de setembro de 2026 na fonte: Prefeitura do Rio de Janeiro — Secretaria Municipal de Fazenda.

Belo Horizonte (MG) — Lei municipal nº 10.692/2013

Alíquota geral de 3%, sem alíquota reduzida para a parte financiada na fonte conferida. Conferido em 29 de setembro de 2026 na fonte: Prefeitura de Belo Horizonte — Secretaria Municipal de Fazenda.

Porto Alegre (RS) — Lei Complementar municipal nº 197/1989

Alíquota geral de 3%; 0,5% sobre a parte financiada, até R$ 410.794,80 (financiamento imobiliário residencial, inclusive consórcio, com prazo mínimo de cinco anos; os recursos do FGTS do comprador também entram na parcela com alíquota reduzida). Conferido em 29 de setembro de 2026 na fonte: Prefeitura de Porto Alegre.

Brasília (DF) — Lei distrital nº 3.830/2006, art. 9º, na redação da Lei nº 7.635/2024

Alíquota geral de 2%, sem alíquota reduzida para a parte financiada na fonte conferida; 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado. Conferido em 29 de setembro de 2026 na fonte: Distrito Federal — SINJ-DF.