Calculadora de Multa por Quebra de Contrato de Aluguel

A Lei do Inquilinato diz duas coisas sobre quem devolve o imóvel antes do fim do prazo: que ele paga a multa combinada no contrato e que essa multa é proporcional ao período de cumprimento. A primeira parte tira da lei qualquer valor fixo — é o contrato que manda. A segunda obriga a descontar o tempo que você já ficou. A fórmula cabe numa linha: multa devida = multa cheia × dias restantes ÷ dias do contrato.

1. Ache a multa cheia no contrato. É a cláusula que fala em devolução antecipada ou rescisão pelo locatário. É comum vir em número de aluguéis — 3 aluguéis de R$ 2.000,00 dão R$ 6.000,00 —, às vezes em valor fixo. A lei não fixa esse número: ela manda pagar a multa pactuada.
2. Encontre o termo final. Some o prazo em meses à data de início, preservando o dia. Um contrato de 30 meses iniciado em 1º de março de 2025 termina em 1º de setembro de 2027. Quando o dia não existe no mês de destino, o prazo vence no dia seguinte, como manda o Código Civil.
3. Conte os dias do contrato e os dias cumpridos. Pelo calendário, excluindo o dia do começo e incluindo o do fim, como manda o Código Civil para contagem de prazos. No exemplo, o contrato inteiro tem 914 dias e, até a entrega das chaves em 15 de outubro de 2026, foram cumpridos 593.
4. Tire a fração que falta. Dias restantes são os dias do contrato menos os cumpridos: 321, ou 35,12% do contrato. É essa fração da multa que a lei mantém; o resto é a redução pelo tempo já cumprido.
5. Multiplique e arredonde uma vez só. Multa cheia × dias restantes ÷ dias do contrato, com um único arredondamento no centavo, no fim: R$ 2.107,22. Arredondar antes o valor de cada dia daria R$ 6,56 por dia e, multiplicado pelos dias restantes, R$ 2.105,76; a calculadora não faz isso.
6. Veja se alguma dispensa se aplica. Transferência de cidade pelo empregador, com aviso escrito de 30 dias, zera a multa. Entrega no termo final ou depois dele também não tem multa por devolução antecipada — depois do termo, o que pode contar é o aviso, se o contrato já estiver prorrogado.

A memória de cálculo do caso padrão

R$ 6.000,00 × 321 ÷ 914 dias = R$ 2.107,22. Você cumpriu 593 dias de 914 dias. Faltam 321 dias, ou 35,12% do contrato, e é essa fração da multa cheia de R$ 6.000,00 que a lei manda pagar: R$ 2.107,22.

A queda é uma reta: cada dia cumprido tira da multa o mesmo valor. É por isso que não compensa esperar o “próximo mês” para sair, quando a conta é feita em dias — e é por isso que compensa conferir a conta do locador quando ela é feita em meses.

Pense em quem alugou um apartamento com contrato de 30 meses e multa de 3 aluguéis e comprou um imóvel antes do fim. Se a cobrança chegar pela multa cheia, ela está errada. A conta certa é esta:

1. A multa cheia. 3 aluguéis de R$ 2.000,00 dão R$ 6.000,00. É o teto, cobrado só de quem devolve no primeiro dia.
2. O termo final. 30 meses depois de 1º de março de 2025: 1º de setembro de 2027. Entre as duas datas há 914 dias.
3. O tempo cumprido. Até a entrega das chaves passaram 593 dias, e faltam 321 — 35,12% do contrato.
4. A multa devida. R$ 6.000,00 × 321 ÷ 914 dias = R$ 2.107,22. A redução pelo tempo cumprido tira R$ 3.892,78 da cobrança.

Se o motivo da mudança fosse uma transferência de cidade pelo empregador, com aviso escrito ao locador, a mesma pessoa não pagaria nada: R$ 0,00. Sem o aviso, a condição da lei falha e a multa volta a ser R$ 2.107,22.

Transferência pelo empregador

O parágrafo único do art. 4º da Lei 8.245/91 dispensa a multa de quem devolve o imóvel porque o empregador — empresa privada ou órgão público — o transferiu para trabalhar em outra localidade. São duas condições juntas: a transferência determinada pelo empregador e o aviso por escrito ao locador com pelo menos 30 dias de antecedência. Com as duas, a multa é R$ 0,00, qualquer que seja o tempo restante.

Guarde o documento da empresa que comprova a transferência e mande o aviso de um jeito que deixe prova: carta com aviso de recebimento, notificação extrajudicial ou e-mail com confirmação de leitura. Aviso dado por telefone não cumpre a exigência de ser escrito. Mudar de emprego por vontade própria, ser demitido ou aceitar vaga em outra empresa não é transferência pelo empregador.

Entrega no fim do prazo

A multa existe para compensar o prazo que o locador deixa de receber. Entregando as chaves no termo final — 1º de setembro de 2027, no exemplo — não sobra prazo, e a multa proporcional é R$ 0,00.

Contrato por prazo indeterminado

Quando o contrato vira prazo indeterminado depende do prazo. Abaixo de 30 meses, a locação residencial se prorroga no próprio termo (art. 47). Com 30 meses ou mais — o caso do exemplo —, o contrato escrito termina no termo e só se presume prorrogado se você continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador (art. 46, § 1º). Até lá, a entrega não gera multa nem indenização pela falta de aviso: saindo em 11 de setembro de 2027 sem avisar, o custo é R$ 0,00. A locação não residencial segue a regra dos 30 dias qualquer que seja o prazo (art. 56, parágrafo único); a calculadora aplica a regra residencial.

A regra dos 30 meses vale só para a locação ajustada por escrito. O contrato verbal, qualquer que seja o prazo, se prorroga no próprio termo (art. 47), como o contrato curto. A calculadora pressupõe contrato escrito, porque é nele que está a multa pactuada; se o seu foi verbal, trate qualquer saída depois do termo como saída de contrato por prazo indeterminado.

Com o contrato prorrogado, não existe multa por devolução antecipada: o art. 6º só exige aviso escrito com 30 dias. No exemplo, entregando em 15 de outubro de 2027 com o aviso, o custo é R$ 0,00. Sem o aviso, o locador pode exigir um mês de aluguel e encargos: R$ 2.000,00 de aluguel, mais condomínio e IPTU do mês.

Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato) — Presidência da República

Art. 4º: o locatário pode devolver o imóvel pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato; o parágrafo único dispensa a multa na transferência pelo empregador com aviso escrito de, no mínimo, 30 dias. Art. 6º: aviso de 30 dias no contrato por prazo indeterminado e um mês de aluguel e encargos na falta dele. Arts. 46, 47 e 56: o que acontece no fim do prazo — o art. 46 vale para a locação ajustada por escrito. Art. 54-A, § 2º: a exceção da locação sob medida.

Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012 — Presidência da República

Deu ao art. 4º a redação atual, com a ressalva da locação sob medida, e criou o art. 54-A.

Código Civil (Lei nº 10.406/2002) — Presidência da República

Art. 132: na contagem de prazos, exclui-se o dia do começo e inclui-se o do vencimento; prazo em meses vence no dia de igual número, ou no imediato, se faltar exata correspondência. Art. 413: a multa deve ser reduzida equitativamente se a obrigação foi cumprida em parte ou se o valor for manifestamente excessivo.

Na redação original de 1991, o art. 4º mandava reduzir a multa “segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil” de 1916. A Lei 12.112/2009 passou a falar em multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, e a Lei 12.744/2012 manteve essa regra, ressalvando apenas a locação sob medida. É a regra aplicada aqui.